荆丛麦粒

  房价什么时候才算是超跌，这取决于房价双轨制的“上线”在哪。而房价的双轨制，则取决于城市居民收入的分化层次。以最熟悉的北京为例讨论具体的数额，其基本的判断是：北京市民家庭如果能够在不卖第一套房子的基础上，可较轻松的买得起第二套房子，那其房价就到了“上线”的水平，市场主流房价低于这个价格，则处于“超跌”的区间，超跌区间的下限是北京市两限房的价格。

  首先需要定义典型的市民家庭，其基本特征是：夫妻双就业，工作八至十年，大学本科毕业，年龄在30-35岁区间。这一家庭的特征是孩子尚未进入小学接受教育，老人身体尚较为健康，夫妻均为社会劳动力的骨干。可以预期，该典型家庭的夫妻收入总和应在1.5万元/月左右，房贷承受力为5000元/月，其老房子租金按2000元/月计，则月房贷承受力为7000元，除了第一套房子的房贷，还大概可以承受100万元的第二套房子，即可承受的单价在8000-10000元左右。

  这个估算当然会被臭骂，认为我大大高估了北京的收入水平。但这是北京城市居民收入水平被撕裂为泾渭分明的多个阶层的结果，不应怪到我的头上。可以肯定的是，这样收入的家庭在CBD、金融街和中关村肯定是一抓一把，而这个阶层及其以上阶层强劲的需求，将会在这个价格区间对市场形成有力的支撑。

  而作为房价的最后堡垒之一，北京市场主流价格在8000-10000元区间的确立，也就意味着全国房价调整基本结束。

  接下来的问题是：什么是北京房地产市场的主流价格？详细的讨论很麻烦，基本的判断很简单：以中关村、金融街、三元桥和国贸为顶点画一个四边形，由此外推0.5-1个小时公共交通的距离，由此得出一个多边环形，该多边环形内普通住宅的房价，就是北京房地产市场的主流房价了。

  还有另外一个问题是：“跌到位”的具体时间是什么时候？这个时间，我说了不算，企业说了不算，政府说了也不算，市场说了才算——如果政府不被海内外市场吓破胆，不再出什么昏招，不再病急乱投医的话，由着市场自行进行调整，估计今年年底明年年初就该到头了。

  行文至此，忽然想起红楼梦里的一句话，权当结尾罢：“（这治病的法子）我要说了，妞儿该骂我了，（其实）只要清清净净地饿两顿就好了。”

  房地产市场的调整最近到了微妙时刻。

  一方面房地产商借着“金九银十”的节点开始打折促销，一方面地方政府（如南京）开始调整政策，放松对房地产市场的压制。这两个行为的结果很有意思：开发商的打折促销未能扭转市场的观望情绪，销售量照跌不误，而房地产上市公司的股价应对证策调整，却是应声而涨。

  看来大伙心里还是很明白的：中国的房市跟股市一样也是一个“政策市”。而“政策市”“跌则减半，涨则翻番”的特点，将有助于我们推测房价的底部。那么，具体的底部在那？如何判断底部的出现？这得从政府“人人有房产”的理想说起。在当前城市居民收入水平被撕裂为泾渭分明的多个阶层的现实情况下，政府要满足这一理想，有三条出路：

a. 提高低收入者的收入水平使其与白领阶层的差别缩小；

b. 将市场价格调整到低收入者可接受的范围内；

c. 价格双轨制。

  a显然不是短期可以实现的目标目标。从大的方向来看，2006年以来的政策调整，以b+c为目的导向。

  房价双轨制的政策表现是两限房的开工建设。当然了，由于上世纪80年代以来“双轨制”作为市场不完善的标志和腐败的温床，已经臭了大街，所以新的提法是：两限房是社会保障体系的一部分。但是提法并不能改变实质，开发商如果不能从价格双轨制的角度来定位两限房的入市，将会在未来的市场上吃大亏——当然，这是题外话，不是本次讨论的重点。

  另外一个政策目标——“调控市场价格”，政府是通过信贷和税收政策来实现的。具体的表现是，通过税收和信贷政策强行截流城市白领及以上阶层的购房需求，从而促使市场价格的下调。但这个政策在2003-2007年房地产政策干预周期的后半段才出台，深受干预周期上半段“调整供给”这一政策的影响，其效果十分诡异，具体的表现就是：在土地/房屋供给紧缩的背景下，由于宏观经济发展失衡、城市居民收入分化触发了房地产市场的投机热潮。该热潮竟然与需求调整的政策同步，从而出现政府政策一个接一个的出，房子价格一波接一波的涨的现象。

  决策层由此连连加大对房地产需求的调控力度，“宏观经济感冒，房地产市场吃药”虽然是牛头不对马嘴，但其政策效果却将延续。在强力政策的干预下，市场的目标／心理房价将会倾向于向价格承受力（即双轨制）的“下线”取齐。而为了避免政策调控再次出现效果不到位的情况，在市场价格达到或接近此目标之前，只要房地产市场不出现崩盘的危险，很难预期政府会开闸放水。

  由此，将导致市场价格对于城市白领阶层承受力的“超跌”。而“超跌”及房地产物业的投资潜力，必将造成其后的快速反弹，市场价格将会快速向双轨制的“上线”回归。（To be continued）

  所谓人生，不外乎安身立命、得证自在。十年徘徊一朝得解，是以发文自勉。

  附件各图是大概1个月前作的一个演示，觉得还是比较好玩，挂上来给大家看看（看看就行，别瞎引用）。  

  最近有非经济专业的哥们问《货币战争》的可信度，我回了一个邮件如下（删除了部分过激言论，哈）：

  看从哪个方面来看了:)，这本书深得纳粹式蛊惑的精髓啊，哈哈。貌似真的，其实是假的，同时是激动人心的，又符合大众的猎奇心理，而阴谋的复杂程度和专业知识的内容又恰好处于大众智商可接受的范围之内。

  该书立论和理论基本不可信，但揭示了一个中国人看起来很骇人听闻的事实——中央银行是私有的——其实这在西方经济学理论里头，根本不算什么——中央银行归谁所有不是问题，问题是它在谁的监督下行动。

  这里面有很复杂的学问可以做。包括以前国企改革里头，关于所谓的所有权人缺位的"妙论"——其实所有权人的权利，在当代经济里头十有八九虚得很，各国各个大公司的所有权人从来没有十足十的到位过。所有权人的权利，其实是通过竞争和用脚投票（退出）来实现作用的——而国家所有人，这两项武器显然无法起作用，所以才导致国企管理不善——所谓的有一个明确的所有权人，国企管理问题就迎刃而解的理解，是小朋友们的想当然。这个问题可以用来衡量一个人的西方经济学学问的层次。

  中央银行同样的也有所谓的所有权-经营权分离的问题——这是现代经济的一个主要特征。中国人民银行是国有的，但是我并不认为在现有的体制下，它比美联储更代表民众的利益。我认为金融业，特别是中央银行业，最合理的经营方式是"玻璃房"模式：将中央银行家们放在众目睽睽的玻璃房子里活动，但除了计算机上显示的统计数据，谁都不能影响他们。而大家则根据从玻璃房子外观察到的中央银行家们的行动决定自己的行为。如果采用这种模式，我们何必在意玻璃房子是国家的还是私人的呢？而在我看来，美联储无疑更象一个"玻璃房子"。

  《货币战争》同时还以演义的方式讲述了一些历史上确实存在过的人和事。但就其整体真实度，大概也就是《读者》和《知音》水平吧——这些杂志，国内现在有个说法，称之为“民工文学”。

  2008年7月25日，北京市土地整理储备中心(http://www.bjtd.com/Center/gg_list.asp)推出了朝阳区广渠门外10号地。从该地块的用途、规模、位置、出让方式、挂牌底价和入市时机来看，这是政府为试探市场各方反应而抛出来的一块“鱼饵”。

  首先从用途来看，这是块住宅用地。三环以内已经有好长一段时间没有住宅用地供给了（如果我没记错的话，还得追溯到潘石屹炮打白家庄时期），这块地对市场的吸引力不言而喻——此“饵”不可谓不香；

  其次是规模，7.25万平方米的地上建筑面积，算上地下恰好10万平方米左右。这规模是小开发商不嫌大，大开发商不嫌小，将将好——此所谓“颗粒均匀、大小咸宜”了；

  再次是位置，用一句老话形容：“四战之地也”。北有金隅（双花园、总部公寓），南有富力（富力城），东有合生（国际花园），整一个被大开发商合围——你看这饵下的地方，老手啊；

  然后是出让方式和出让价格。住宅用地走挂牌，楼面地价不到4200元，起价不到3亿元，这可是以前五环内土地都很少享受到的“超低门槛”。可见这回政府是下定决心把饵放到深水区了，不怕鱼们兴风浪，就怕鱼儿不咬钩啊。

  最后就是时机了。目前市场信心不足，开发商资金紧张，就好比是池塘缺氧，群鱼翻肚。放出一块“香饵”勾引一下各方，试探一下“群鱼”是否真的半死不活，营造一下“群鱼”戏水的和谐景象，不也是可以理解的么？

  当然了，理解归理解，但还是有点想不明白，政府“戏鱼”——这算正当职业么？而大家都“投饵戏鱼”去了，这池塘底部越积越厚的淤泥又归谁来清呢？

  终于过了一个心态、状态和天气都合适的周末。

  在昨晚的凉风中睡去，在微微清凉的早晨被明媚的阳光唤醒。眼睛睁开的一霎那，渐去的飞机轰鸣声低沉而恍惚，有点不真实。起床，洗漱，然后吃一顿既是早饭又是午饭的饺子，真不赖。

  下午给我妈申请一个QQ号，教她网上聊天。然后接一个电话，又打一个电话，验证了自己三个月前的先见之明，惋惜一下无缘消受的楼盘打折，反省一下自己将真话讲成谎话的态度，竟然就到了傍晚。

  准备晚饭的时候邻居的小孩过来玩，自然是鸡飞狗跳，炒菜声、尖叫声、喝骂声声声入耳。带着较大的那个用Google Earth 找小时候读过的所有学校。小的那个虽然只有1周岁，却像极了装上弹簧的永动机，年轻人就是精力旺盛啊，哈哈。

  然后就到了各回各家，各吃各饭的《新闻联播》时间。在夏天的傍晚喝着白米粥等着太阳落山，真羡慕故乡那些能在海边看见落日的祖先们。但我可以上网冲浪，于是，上网、查邮件、看电视、和老人回忆回忆故乡的人和事，就该冲凉睡觉了。

  这就是所谓小资的态度和无所事事的一天了。确实不赖。

      经济学像中医，这是我最近的发现。中医医生靠调节阴阳救人，经济学家靠调节供需救社会。只可惜这“供需”如同“阴阳”，乍一看清清楚楚、明明白白，一细究起来却是糊涂帐一摊，想要弄清楚这两个“玄之又玄”的概念，非下一番苦功不可。

      可惜国内的经济学家多为刚出师门的二把刀，更有一堆狗屁不通的、跟蒙古大夫类似的蒙古学者，每天喊着“重症猛药”的口号以危言耸听，还开出“冬天的芦根，经霜三年的甘蔗，蟋蟀要原对的，结子的平地木”等等不靠谱的“药引”，故弄玄虚的将我等草民哄得云山雾里的。

      以中医喻经济，我国的经济是典型的“阴虚阳亢”。在改革开发的初期，其表现是“一放就乱、一抓就死”。到了现在，则是典型的“虚不受补”了。本来是经济基本面受外界影响下调，从而导致产业资本转化为消费资金，从而推高了股市和房价，是典型的“阴虚阳亢”。却被蒙古学者诊断为“受补过度”的经济过热，来一个“房地产有病，全国吃药”。这就好比一个身体虚弱的人受了风寒，正发着低烧，看起来红光满面，蒙古医生建议我们对他大泼凉水，真是嫌中国的经济增长命太长么？

      然而这“头痛医头，脚头医脚”的简单逻辑，放在“中国经济”这一个复杂背景下，竟然成了当前经济管理部门认同的主流。专家们“流动性过剩”的这一“验方”，终于把当前的中国经济折腾成如此模样，我们已经可以看见，滞胀正挺着“积水严重”“大腹便便”的肚子在前头向中国经济招手呢。

      而目前竟然还有专家在说中国经济过热、流动性过剩，对于如此的蒙古专家，真不知道说什么好。毕竟对于中医而言，好歹传承了这么多年，无数的实践和人命积累了相当多的“验方”，好歹是一个严密的“经验科学”体系，只是不知道我们的经济有几条命，是否能撑到“验方”出现的那一天呢？

2007年3月17日，北京各大报纸刊登了亦庄轻轨年内动工的消息，并公布了新一版轻轨路线图，这已经是亦庄轻轨第三次变更路线了。可以说除了起始站点宋家庄和线路名字外，每一次方案都大动筋骨，线路变动如神龙摆尾，蚯蚓逃生，规划部门之随性、忽悠竞至于此，政府部门的公信力荡然无存。

根据最初的亦庄轻轨路线图，亦庄轻轨将从南穿过南四环和凉水河，再从旧宫镇向东过亦庄镇进入亦庄开发区。根据当时的路线说明，这条路线将解决南苑地区、七机部、旧宫和亦庄广大居民的出行难题，大大缓解大红门等区域的交通。

最初的亦庄轻轨路线

这一方案最终没有了下文，据说理由是该路线拆迁成本过高。至于地下为什么会有拆迁费，根据我等升斗小民的理解，可能是该线路要经过的那些地下豪宅的先辈们都是钉子户，双方的拆迁费没谈拢。当然，另外一种比较可信的解释是，该线路经过的居民区多，可利用空地少，妨碍了“城市经营”者们的区域开发计划。

于是，亦庄轻轨有了第一次神龙摆尾， 路线被裁弯取直，沿凉水河直奔亦庄而去。这一方案总算是少了拆迁，路线也大大缩短。考虑到地铁轻轨少则1亿多则4亿的公里造价，这次的规划变更来得相当“经济”。当然，这一条和周边现有居民区四不搭边的地铁是否能确实解决居民的出行问题，是否违反地铁建设的初衷，我们不得而知。

修正的亦庄轻轨路线

然而方案还是又作出了调整，亦庄轻轨拉直的弓弦被一只无形的手往小红门方向猛拽了一把。亦庄轻轨象极了一条扭曲的蚯蚓，一条头被攥在丰台，脖子被拽到朝阳，腰被拉到了大兴，尾巴被甩到了通州的大蚯蚓。

最新的亦庄轻轨路线

至此，我们只能希望亦庄轻轨这一“大蚯蚓”在北京市各个区辖界之间的“板块运动”中自求多福了。